(CNN) – In den letzten zwei Jahren hat die US-Wirtschaft die Inflation in fast allen Sektoren beseitigt, mit Ausnahme des Immobilienmarkts, der weiterhin durch hohe Preise und ein chronisch niedriges Angebot gelähmt ist.
Aber die Maßnahme, die dazu beitragen könnte, die Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den USA zu lösen, könnte alles noch schlimmer machen. Um zu verstehen, warum, werfen wir einen Blick darauf, wie wir hierher gekommen sind.
Im Zentrum des Wohnungsproblems steht ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Es ist eine grundlegende Ökonomie: Es gibt mehr Kaufwillige als Häuser zum Verkauf stehen. Dies galt bereits, bevor die Pandemie ausbrach und die Nachfrage in die Höhe schoss. Der Markt war nahezu undurchdringlich geworden, nachdem die Hypothekenzinsen von Rekordtiefs im Jahr 2020 auf den höchsten Stand seit einer Generation im vergangenen Jahr gestiegen waren.
Wenn die US-Notenbank (die „Fed“) an diesem Mittwoch mit ziemlicher Sicherheit beginnt, die Zinssätze zu senken, sollte dies theoretisch den Markt aufrütteln.
Viel hängt jedoch davon ab, wie aggressiv die Zentralbank vorgeht, um die Kreditkosten auf breiter Front zu senken.
Eine Zinssenkung um einen halben Prozentpunkt – was zwar unwahrscheinlich erscheint, aber nicht ausgeschlossen ist – würde ein Signal an den Markt senden, dass die Fed es ernst damit meint, den „Lock-in“-Effekt umzukehren, der dazu führt, dass Hausbesitzer mit Niedrigzins-Hypotheken zurückhaltend sind Verkauf in einem Hochzinsumfeld.
Wenn die Fed eine so aggressive Kehrtwende einleiten würde, wie sie die Zinsen angehoben hat, würden die Finanzierungskosten sinken, was zu einer Flut an vorhandenen Immobilienbeständen führen und den Druck auf die Preise verringern würde.
„Obwohl es kontraintuitiv klingen mag, wäre es in diesem Post-Pandemie-Zyklus ein absolutes Gut“, sagt mir Daniel Alpert, geschäftsführender Gesellschafter bei Westwood Capital. Durch die Senkung der Wohneigentumskosten werden auch Menschen vom Mietmarkt ausgeschlossen, was wiederum zu niedrigeren Mieten führt, was Alpert als „Goldlöckchen-Szenario“ bezeichnet.
Aber eine langsamere, allmählichere Lockerung könnte nicht viel dazu beitragen, Hausbesitzer zum Umzug zu bewegen, insbesondere diejenigen, die zu Beginn der Pandemie Hypothekendarlehen mit weniger als 3 % aufgenommen hatten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die US-Immobilienpreise auf Rekordhöhen verharren.
Das ist Teil des Versorgungsproblems.
Die Fed kann keine Häuser bauen, aber sie kann – indem sie mit ihrem Leitzins indirekt die Hypothekenzinsen beeinflusst – die Aussicht auf einen Verkauf für Hausbesitzer attraktiver machen. Die Markterwartung einer Zinssenkung auf der Septembersitzung der Federal Reserve ließ die Hypothekenzinsen letzte Woche bereits von 6,7 % Anfang August auf 6,2 % sinken.
„Wenn die Fed einen gemäßigteren Kurs einschlägt, könnten wir meines Erachtens auf etwa 6 % sinken“, sagt mir Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin. „Und ich denke, wenn wir sogar auf 5,9 % sinken würden, wäre das ein echter psychologischer Schock für den Immobilienmarkt. Ich glaube nicht, dass wir dadurch zu dem Bestand zurückkehren werden, der vor der Pandemie bestand. Aber es könnte viele Menschen aus der Unentschlossenheit reißen.“
Wenn die Fed die Zinsen senkt, wäre das positiv für Lateinamerika, sagt der Experte
In der Zwischenzeit fordern potenzielle Käufer – und diejenigen, die in den letzten zwei Jahren ein Haus gekauft haben – jede erdenkliche Erleichterung. Der aktuelle durchschnittliche Hypothekenzinssatz von 6,2 % ist natürlich besser als der Höchstwert des letzten Jahres von 7,8 %, ein Unterschied, der sich in monatlichen Zahlungen in Höhe von Hunderten von Dollar niederschlagen könnte.
All dies bringt uns zu den möglichen unvorhergesehenen Folgen der Maßnahmen der Fed in dieser Woche und in den kommenden Monaten. Indem die Fed die Nachfrageseite der Gleichung löst, ohne das Angebotsproblem zu lösen, könnte sie am Ende das Problem der Erschwinglichkeit von Wohnraum, das sie lösen will, verschärfen.
Wie meine Kollegin Samantha Delouya diese Woche schrieb, könnte ein Rückgang der Hypothekenzinsen ein zweischneidiges Schwert sein.
„Es ist eines dieser Dinge, bei denen man vorsichtig sein muss, was man sich wünscht“, sagte Greg McBride, Cheffinanzanalyst bei Bankrate. „Ein weiterer Rückgang der Hypothekenzinsen könnte zu einem Anstieg der Nachfrage führen, der es schwieriger macht, tatsächlich ein Haus zu kaufen.“
